Ako zvoliť výšku nájomného?

Chystáš sa začať s prenájmom bytu bez realitnej kancelárie a rozmýšľaš nad tým, čo všetko zohľadniť vo výške nájmu? Výška nájomného je samozrejme individuálna vec, ale prinášame ti zoznam bodov, ktoré je potrebné mať na pamäti, aby si v konečnom dôsledku nemal prenajímanie ako stratové hobby.

1. Trhové trendy a dopyt

Toto je samozrejme úplne najdôležitejšia vec. Predtým zaverejníš svoj inzerát si určite sprav malý prieskum, aké sú ceny nájmov za podobný byt v okolí tvojej nehnutelnosti. Ak je tvoj trojizbák plochou väčší ako ostatné, možeš cenu o niečo dvihnúť, ale ak podobný byt prenajímajú vedľa za 1000 eur, len veľmi ťažko ho ty prenajmeš za 1500.

2. Stav nehnuteľnosti

Byt v pôvodnom stave a so starším vybavením sa už ani po pobyte nájomníkov veľmi neopotrebuje a evokuje, že si doňho veľmi neinvestoval. Ak však prenajímaš dizajnovo zariadenú novostavbu s novými spotrebičmi, mal by si do ceny prenájmu započítať náklady, ktoré si do vybavenia investoval, aby sa ti jedného dňa vrátili.

zisk

3. Konkurenčné výhody

Má tvoj byt gigantickú terasu s výhľadom na hrad, či Tatry a máš tam nainštalovaný úžasný gril? Takéto vychytávky samozrejme zvyšujú hodnotu!

4. Náklady na správu a údržbu

Všetko v byte má svoju trvácnosť. Časom sa pokazí vodovodný kohútik, zničí skrinka, rozpadne gauč, zaseknú sa dvere, sused ťa vytopí. A ty budeš musieť prísť a tento problém ak to nie je drobná oprava (často podla zmlúv rieši drobné opravy nájomca) riešiť na svoje náklady. To znamená že podľa toho čo všetko v byte máš pripočítaj si niekoľko desiatok eur mesačne na “správu” (Tvoj čas, prejazdený benzín, to že sedačka vydrží možno 10 rokov a potom musíš kúpiť novú - rozpočítaj jej cenu na očakávanú dobu životnosti, cena za inštalatéra a pod). Nebudeš mať tieto náklady možno pravidelne, ale tieto problémy sa časom ukážu a to mať rozpočítané ako rezervu v nájme je múdre! Doporučili by sme to nastaviť minimálne na +30 eur za mesiac a ak máš drahé nábytky adekvátne zvyšovať.

5. Dane

Každý prenjímateľ má povinnosť registrácie na daňovom úrade a raz ročne budeš podávať daňové priznanie v ktorom zahrnieš aj svoj zisk z prenájmu a na základe toho ti bude vyrúbena daň. Okrem tejto dane z príjmu platíš raz ročne aj daň z nehnuteľnosti.

6. Poistky

Mysli na to, že byt máš poistený a za poistku si niečo zaplatil - zohľadni aj túto čiastku pri určovaní ceny nájomného.

7. Výška splátky hypotéky

Ak si byt kupoval ako investičnú nehnuteľnosť na hypotéku, pravdepodobne chceš, aby ti nájom pokryl aj väčšiu časť mesačnej splátky.

8. Cena energií / internetu

Je štandardom, že preddavky na služby spojené s užívaním bytu (elektrina, správcovské poplatky, upratovanie spoločných priestorov...) sú v zmluve uvedené ako samostatná položka a v prípade nedoplatku je povinný ho nájomník uhradiť. Popáliť by si sa teda nemal. Aby si sa však vyhol nepríjemnostiam z nečakane vysokého nedoplatku napr. pri odchode nájomníka počas roka, odporúčame preddavok hneď na začiatku nastaviť realisticky.

Na záver ti odporúčame viesť si prehľadný zápis výdavkov a príjmov spojených s prenájmom nehnuteľnosti. Jednak ti to uľahší život pri daňovom priznaní a zároveň ti to pomôže časom vyladiť cenu za prenájom tak, aby to pre teba bola finančne výhodná aktivita.

Jaroslav Ilčišák  •  22.10.2023

Aktuálne inzeráty na prenájom

Všetky články a diskusie